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红星美凯龙财报:收入和账面不匹配 80亿从哪来?

时间:2019-12-07 01:54 来源:河北快三历史记录查询 点击:199

美凯龙(601828.SH)近来备受股价困扰。

在高管添持、员工持股后,美凯龙又抛出了面向高管和中间主干的股权激励计划。这些举措背后,是美凯龙在A股市场上的外现。在A股上市不到两年时间里,美凯龙股价跌幅超过50%。

截至11月29日,美凯龙市值380亿元,矮于老对手竟然之家(借壳武汉中商383亿的估值。原形上,美凯龙总资产是竟然之家的4倍。

影响美凯龙与竟然之家估值的因为很众,其中一个就是两者的模式迥异。与竟然之家相比,美凯龙更像是家居界的万达广场——拥有大量物业地产,将店铺出租,收取租金和招商佣金组成了买卖收入主要来源。

这栽模式下纤巧地资产处理为美凯龙带来了诸众益处,但随着时间推移,风险凸显,危机四伏。

01

巧用资产分类

美凯龙的模式经过众个版本迭代。

1998年,美凯龙始末大量买地、投资房产,形成“买地、建商场、招商、开业”模式。截至现在,美凯龙共经营治理359家店铺,其中53家为自有物业。将店铺出租,收取租金和招商佣金组成了买卖收入主要来源。

按照半年报,美凯龙买卖收入中租赁及治理收入占比50.9%,其次为托付经营商场的收入,占比28%,近年来,美凯龙买卖收入保持迅速添进。2018年添进30%,达到142.4亿元。今年三季报营收添速有所回落,为18.3%,达到118.2亿元。

图片来源:Wind、界面讯息钻研部

“包租婆”模式的弱点在于重资产,必要沉淀大量资金,而且膨胀速度缓慢。在2000年前后,“轻资产”模式答运而生。这栽不直接参与物业开发,转而输出品牌和物业治理的模式,让美凯龙能够从中收取一次性治理费以及片面租金。与此同时解决了膨胀速度题目,并且一次性收取的物业治理费还能够足够公司现金流,能够说一箭双鵰。

红星美凯龙真切成功之处恐怕在于这栽模式带来的会计处理益处。

最先,美凯龙用于出租主意的商业地产,在会计处理中用投资性房地产这一科现在核算。这一科现在能够采纳公允价值法确定成本,也就是说房地产的添值会及时逆映成账面价值。

外界不为所知的是,红星美凯龙是A股现在投资性房地产最众的公司,甚至超过了房地产龙头万科A(27.780, -0.22, -0.79%)。

截至9月30日,美凯龙投资性房地产账面价值高达830亿元,而万科惟独723亿元。清淡的百货、零售公司当然也持有一片面物业资产,但他们是确认在固定资产科现在下,进入投资性房地产的不众。而固定资产是按照成本确认账面价值,随后每年还要计挑折旧。同时,房地产添值片面不逆映在账面上。

换而言之,美凯龙的资产分类,摩臣平台注册纤巧地将必要每年计挑折旧的资产,分类到了每年能够添重利润的资产。与这栽操作手段相通的还有万达商业。数据表现,现在其账面的投资性房地产高达3000众亿元。万达商业也是以自有物业出租添托付治理收取治理费的形势为主要商业模式。旗下自有物业也是计入投资性房地产。而且,万达和美凯龙自有物业选址也颇为相通,都是在城市郊区,地价较矮,撙节了开发成本。

从添厚资产这个角度看,与房地产公司和零售百货公司相比,万达和美凯龙有得天独厚的上风。

图片来源:界面讯息钻研部

从利润贡献角度看,纯粹房地产开发公司的房产计入的是存货,而存货不克随着房地产添值添补利润。投资性房地产科现在带来的益处之一就是添值片面能够始末公允价值损好科现在直接计入利润外。而百货公司持有物业由于计入了固定资产,不光不克随着物业添值对利润外有所助好,还会由于每年计挑固定资产折旧而压缩一片面利润。自然,投资性房地产这栽确认手段实在更能逆映企业价值。不得不承认,和房地产公司和零售商业公司来比,物业添值给万达和红星美凯龙带来的益处实在专门讨巧。

02

激进的会计处理

投资性房地产对美凯龙的业绩功不可没。2018年,美凯龙的公允价值转折净利润为17.6亿元,占以前净利润的37.5%。2017年,该比例更是挨近50%。

但是这栽表象正随着大环境发生转折。

从2018年首,美凯龙的公允价值转折净利润就最先缩短。之前,美凯龙的公允价值净利润逐年递添直到2017年的20亿元,随后,2018年降落到了17.6亿。截至今年三季报,理财资讯利润为14亿元。以前利润基数太高,地产添值缩短就会显得利润添进放缓。这也是现在美凯龙添收不添利的因为之一。

图片来源:Wind

这栽表象背后,是美凯龙采纳的激进会计确认手段。

按照美凯龙对上交所问询的回复函,美凯龙投资性房地产的公允价值是按照利润法确定的,异国采纳市场法。利润法浅易来说,就是始末计算异日租金的现值来确定公允价值。这就涉及大量倘若条件,也就添补了人造调节利润空间。

吾们发现美凯龙对本身持有物业倘若的租金添进率为2%-5%。对空置率的倘若为2%-15%。这些倘若标准专门高。当然现在美凯龙的经营情况能够达到,但是异日添进空间也相等有限,想要不息拔高美凯龙自有物业价值空间不大。一旦经营情况凶化,达不到上述条件,美凯龙极有能够要面临公允价值转折亏损的风险。

和美凯龙相通,万达也是以公允价值确认投资性房地产的账面价值。稍有差别的是万达确认公允价值的手段是投资法而不是利润法。差别点是投资法采纳的租金经过市场对照,而利润法是按照企业主不悦目展看。

原形上,2018年以来美凯龙经营情况下滑已展现端倪。尽管众数地区买卖收入都实现了添进,但主要是由于新添买卖面积。倘若从单位买卖面积贡献收入(相通于单位租金)角度看,2018年惟独上海和华南地区实现了添进。其他地区都是持平或者稍微降落。单位租金降落对于买卖收入影响不大,但是对于公允价值转折损好就很关键。倘若物业无法达到之前确定的公允价值倘若条件,那很有能够会显现减值亏损。

图片来源:年报、界面讯息钻研部

现在,美凯龙自有物业统统53家,贡献了830亿元的投资性房地产。美凯龙在上海的自有物业统统7家,是其优质中间资产。今年三季报,美凯龙上海物业的毛利率已经达到90.2%。出租率保持在高程度,异日挑起飞间不大。

除上海外,美凯龙在华东、东北的物业面积别离排在前两位。华东地区毛利率76.6%,升迁2.2个百分点。东北地区毛利率82.4%,缩短0.7个百分点。与2%-5%的租金添进率相比,东北地区物业显现减值的风险较高。

另外,当然公允价值亏损并不是实际现金流出,但是资产缩外会造成资产欠债率攀升,进而引发另一个更大危机。

03

收入和账面现金不匹配

上市以来,美凯龙资产欠债率不息攀升,已经从2015年的48%,提高到截至今年9月30日的60%。美凯龙高资产欠债率不息饱受诟病。A股市净率估值惟独0.85倍,港股的估值惟独0.47倍,就能够表明题目。

图片来源:Wind

从2017年最先,美凯龙欠债最先大幅攀升。2017年欠债总额添补114.7亿元。2018不息添补125亿元。其中,起伏欠债添补26亿元。当然一年内到期的永远欠债大幅缩短,但短期欠债由3亿添补到51亿元。非起伏欠债添补99亿元,主要是由于美凯龙发走众笔债券,统统募资资金63亿元。其中,43亿为可转债券被阿里购入。另外,永远借款也添补30亿元。

除此之外,美凯龙外外担保也不容无视。近日,美凯龙宣布为子公司相符计挑供13亿元的担保。此前,按照中报,美凯龙的相关担保金额已经达到了58.2亿元。相符计71亿元的担保占一切者权好的14.8%。

尽管美凯龙欠债率较高,但经营性现金流不息大于净利润,而且账面现金众达80亿元。好像能够让投资者坦然。但实际情况恐怕要糟糕得众。美凯龙账面80亿现金来源值得推敲。

最先,界面讯息发现红星美凯龙的利息收入和账面现金并不匹配。在2018年之前,红星美凯龙的利息收入惟独1.5%旁边,清晰矮于存款利率。而2018年,利息为3.5%挨近按期存款利率。能够和美凯龙获得债券融资相关。那么之前年度,美凯龙的利息这样之矮,难免让人疑心这些现金是否实在存在,或者永远在账上能够用来投资获得利润。

值得珍惜的是,美凯龙其他搪塞款金额重大。2018年,其他搪塞款达到87.1亿元,主要是对商户的代收货款、保证金及配相符方去来款等。美凯龙十足能够调节结算日期,使其账面保持短期的大量现金。而这些现金不是经营运动产能留存,不克用来投资产生利润,于是会拉矮美凯龙利息利润。

图片来源:界面讯息钻研部

从现金流量外看,美凯龙实在用来理财,或者存按期的现金惟独3个众亿。托付贷款约有16.7亿元。相符计不及20亿元。另外还有4.2亿元旁边的现金受限。也就是说,美凯龙能够行使的现金远矮于账面的80众亿。不光这样,按照美凯龙的半年报,公司一切权或行使权受限定的资产达到603亿。其中,投资性房地产为598.7亿元,主要用于抵押获得借款。

图片来源:Wind

美凯龙开启的举债膨胀模式,就像被绑上了一辆停不下来的战车。一旦添速放缓,期待美凯龙的能够就是自酿的苦果。

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